سند ملکی در انواع مختلفی وجود دارد که در صورت آشنا نبودن با آنها و موارد حقوقی مرتبط به آنها احتمال دارد با مشکل مواجهه شده یا کلاه سرتان برود.
امروزه بسیاری از اختلافاتی که در پیرامون ما اتفاق می افتد به شکایاتی مربوط می شود که در حوزه سند ملک و خانه مطرح می باشند. یکی از موضوعات مهمی که در جریان خرید و فروش املاک از اهمیت بالایی برخوردار است، داشتن آشنایی کامل با انواع سند و سازو کار اسناد است. بایستی هنگام ورود در معامله ای تحقیق کافی در مورد نوع سند و اعتبار آن انجام گرفته و بعد از کسب آگاهی و اطلاعات کامل اقدام به امضای پای سند کنید.
سند ملکی چیست؟
سند ملکی عبارت از توافق نامه ای برای خرید و فروش خانه است که شامل اموال و شرایط توافق شده در میان خریدار و فروشنده می شود و در آن مواردی از قبیل مشخصات ملک و مال، تصویر نقشه، ملاحضات حقوقی ملک و محدودیت های موجود برای نقل و انتقالات با جزئیات کامل در آن مکتوب می شود.
تنظیم این سند باید در اداره ثبت اسناد یا دفترخانه اسناد رسمی و یا توسط مامورینی که صلاحیت انجام این کار دارند انجام شود.
انواع سند ملکی
سند شش دانگ
واژه شش دانگ به معنای مالکیت تمام و کمال می باشد و منظور از آن سندی است که یک نفر مالکیت کامل آن را بر عهده دارد. در اصل شش دانگ به معنای شش جهت می باشد بدین معنی که یک ملک از تمام جهات از شمال گرفته تا جنوب و شرق و غرب و بالا و پایین متعلق به یک نفر است و هیچ فرد دیگری هیچ گونه مالکیت و سهمی در آن ملک ندارد.
سند شش دانگ یکی از اسناد معتبر و رایج می باشد که معمولا مشکل حقوقی چندانی در مورد آن بوجود نمی آید.
سند عرصه و اعیان
سند عرصه، سند مربوط به زمینی است که در آن اقدام به ساخت آپارتمان شده است. سند اعیان نیز به سند متعلق به واحد های احداث شده در زمین اطلاق می شود. بر همین اساس اکثر واحد های آپارتمانی ساخته شده در کلان شهرها دارای سند عرصه و اعیان می باشند.
این اندازه و متراژ اعیان است که میزان سهم هر یک از مالکین واحدها برای عرصه را مشخص می کند. اهمیت این موضوع زمانی که انحصار وراثت صورت می گیرد یا اقدام به ساخت مجدد عرصه می کنند روشن می شود که هر کس با مراجعه به شهرداری می تواند میزان سهمش از عرصه را مشخص نماید.
سند بنجاق
سند بنجاق را در گذشته کاتبین یا اشخاص با سواد می نوشتند و علمای دینی و معتمدین آن را مهر و امضاء می کردند و افراد جهت اثبات مالکیت خود به این سند استناد می کردند. بعد از اینکه قانون ثبت اجرا شد بنجاق به سندی اطلاق گردید که توسط دفتر اسناد رسمی پس از انجام نقل و انتقال تنظیم می شد و کلیه جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک را در بر می گرفت. مواردی از قبیل شماره های برق، آب، تلفن و … . لازم به ذکر است که مطالب نوشته شده در سند بنجاق در دفترچه مالکیت موجود نمی باشند و بهتر است برای دسترسی به مشخصات کامل ملک، در مواقع انجام معامله به مطالعه و بررسی محتویات سند بنجاق اقدام نمایید.
با اینکه اسناد موسوم به بنجاق امروزه خیلی متداول نیستند، اما اعتبار آنها پس از تایید صحت و سقم آنها توسط مراجع قانونی مورد پذیرش قرار می گیرد.
سند منگوله دار
منظور از اسناد منگوله دار سندهایی هستند که بوسیله یک نخ و تکه ای سرب تهیه شده اند. همین که اعتبار و صحت تکه سرب پلمپ شده در این اسناد تایید شود اطمینان از درستی سند حاصل می شود و به عنوان یک سند ملکی معتبر و مطمئن شناخته می شوند.
بخوانید : سوالات عمومی حقوقی املاک و مستغلات
سند تک برگ
به سندهایی که شامل یک برگ هستند سند تک برگ گفته می شود. سند ملک تک برگ توسط نهادهای رسمی کشور طراحی و مورد تایید قرار گرفته است. این سند ملکی به نحوی طراحی شده که در وهله اول بتوان همه آن چیزی که در آن درج شده را به آسانی خوانده و همچنین اصالت سند را تایید نمود و از سلامت و صحت آن اطمینان حاصل کرد.
سند ملکی مشاع
سند مشاع به عنوان یکی از انواع اسناد رسمی در ایران شناخته می شود. در اصل واژه مشاع معنی شریک بودن می دهد. زمانی که ملکی دارای چندین مالک باشد سندی که برای این ملک در نظر گرفته می شود سند مشاع خواهد بود. در مواقعی که سند یک ملک برای چندین شریک به نوعی به اشتراک گذاشته می شود سند ملک سند مشاع نام می گیرد.
سند ملکی که از نوع مشاع است کلیه بخش های ملک به تمامی شرکا تعلق داشته و همه شریکان، به عنوان مالک اصلی تمامی قسمت های ملک شناخته می شوند. در امر معامله و خرید و فروش چنین املاکی اما و اگرهای زیادی وجود داشته و توجه دقیق تری را می طلبد.
سند قولنامه ای
سند قولنامه ای مترادف با سند عادی بوده و به نوع سندی اشاره دارد که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و حالت رسمی ندارد. قولنامه عبارت از سند و نوشته ای است که توسط مشاور و مدیریت املاک با توافق صورت گرفته بین طرفین معامله یعنی خریدار ملک و فروشنده آن نوشته می شود. قولنامه را باید فردی سرشناس و معتبر منعقد کرده و امضا نماید تا محکمه پسند بوده و به لحاظ قانونی تایید شود.
اعتبار اسناد قولنامه ای به دلیل عدم وجود سندی قطعی برای خرید و فروش با این اسناد در مقایسه با اسناد رسمی و تک برگ کمتر است. چنانه قصد معامله ملکی به صورت قولنامه ای را دارید، حتما پیش تر در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید. استعلام گرفتن از شهرداری مطمئن ترین روش برای اطلاع یافتن از وضعیت ملک قولنامه ای است. این استعلام به شما درباره وضعیت ملک و میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب آن و اطلاعات دیگری که در مورد ملک لازم است داشته باشید آگاهی خواهد داد و شما با داشتن این اطلاعات تا حد زیادی از ضرر و زیان احتمالی در امان خواهید بود.
سند وقفی
سند وقفی متعلق به ملکی اوقافی است. بدین معنی که شخص مالک زمین را وقف کرده و این زمین ها توسط اداره اوقاف به صورت اقساط ۹۹ ساله به افراد دیگری واگذار شده اند. شخصی که اقدام به خریداری املاک موسوم به اوقافی می کند به صورت سالیانه باید به اداره اوقاف مبلغی را پرداخت نماید.
سند ملکی که عرصه آن وقف می باشد چنانچه کسی قصد احداث ساختمان در آن ملک را داشته باشد بایستی اقدام به اجاره عرصه از متولی موقوفه نماید. به این صورت که برای انجام ساخت و ساز در زمین های وقفی باید استعلام صورت گرفته و از سازنده ملک نیز مبلغی تحت عنوان عوارض اخذ شود.
در کل می توان گفت که سند وقفی اختیار تام به شما نمی دهد و نقل و انتقالات صورت گرفته در این ملک باید با اجازه سازمان اوقاف انجام شود و همانطور که گفته شد مبلغی هر چند ناچیز باید به اداره اوقاف پرداخت شود. این اسناد در مقایسه با اسناد شش دانگ ارزش کمتری دارند.
سند ورثه ای
در مواقعی که مالک یک ملک فوت کند، مالکیت املاک وی طبق قانون به وراث وی انتقال می یابد. در چنین مواقعی ملک مذکور با عنوان ملک ورثه ای شناخته می شود. سند ملکی که مالک اصلی آن فوت شده و هنوز توسط ورثه سند جدیدی اخذ نگردیده، سند ورثه ای نامیده می شود. در این شرایط وراث با تسلیم مدارک به اداره ثبت، می توانند به اندازه سهم الارث خود تقاضای صدور سند مالکیت بکنند.
بهتر است در صورت خرید ملک ورثه ای به این نکات توجه نمایید:
- احراز مالکیت: به این معنی که سند مالکیت به نام فرد فوت شده باشد.
- مبایعه نامه باید توسط تمامی وراث امضا شود.
- اموال صغیر متعلق به ورثه صغیر می باشد. اگر در میان وراث فردی صغیر یعنی کمتر از پانزده سال وجود دارد، مطابق با قانون تصرف در اموال او ممنوع بوده و قیم حق معامله او را برعهده دارد.
- وصیت نامه: وصیت نامه می تواند به شکلی عادی یا رسمی نوشته شود. همه افراد قادر به وصیت یک سوم از اموالشان می باشند. توصیه ما این است که احتمال وجود وصیت نامه را به طور کامل در زمان خرید و فروش ملک ورثه ای بررسی نمایید.
سند رهنی
سند ملکی رهنی به دلیل تنظیم آن در دفاتر اسناد رسمی به عنوان یک سند رسمی شناخته می شود. این سند به املاکی مربوط می شود که هنگام خرید آنها از وام و تسهیلات بانکی استفاده شده است. در اصل این نوع سند ملکی توسط بانکها و موسسات مالی و اعتباری، به عنوان تضمینی برای باز پرداخت اقساط با طرف وام گیرنده تنظیم می گردد.
پس از اینکه اقساط وام به اتمام رسید صاحب ملک می تواند تقاضای فک رهن کرده و اقدام به خارج کردن سند خود از رهن بانک نماید. ملک در صورتی که وام گیرنده قادر به تسویه وام در زمان مقرر نباشد می تواند توسط بانک تصرف گردد.
سند تفکیکی
سند تفکیکی همانگونه که از نامش پیداست به سندی گفته می شود که برای ملکی دارای چندین قسمت که مالکیت هر قسمت آن با یک مالک است، در نظر گرفته شده است. هر کدام از قسمت های تقسیم شده ملک از یک سند برخوردار می باشند، سندهایی که از هم تفکیک شده اند و شامل اطلاعات صاحبان و مالکین هر قسمت می شوند.
هر یک از این سندها کاملا از نظر حقوقی قابل استناد بوده و تنها برای املاکی که به صورت مشارکتی خریداری می شوند مورد استفاده قرار می گیرد.
سند مفروز
از اصطلاح سند مفروز زمانی در مقابل مشاع استفاده می شود که طبق نظر مقررات ثبتی، یکی از شرکا قصد جدا کردن یک قسمت از سهم مالکیت خود از سایر شرکا در ملکی معین را داشته باشد. به این معنی که چنانچه چند نفر به صورت اشتراکی هر کدام صاحب مقدار مشاعی از ملک باشند و قصد جدا کردن سهم خود و بهره برداری مستقل از آن را داشته باشند، بایستی ملک مذکور بسته به سهم مشاعی مالکان بین آنها افراز گردد.
در اینجا منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به شکل چند سهم جداگانه تفکیک شده تا میان شرکا تقسیم گردد.
بخوانید : اظهارنامه اجاره املاک برای چه افرادی ابلاغ می شود ؟
سند وکالتی
منظور از سند وکالتی سندی است که به نام شخص یا اشخاص دیگری تنظیم می گردد به عنوان وکیل فروشنده اصلی ملک. گاهی این اتفاق به دلیل عدم توانایی شخص مالک روی می دهد. برای معتبر شناخته شدن این نوع سند بایستی آن را به صورت رسمی و محضری ثبت نمود.
املاکی که با سند وکالتی خرید و فروش شده معامله آنها بنا به دلایلی همچون فرار مالیاتی، عجله فرونده، مفقود شدن سند رسمی ملک، آماده نبودن اسناد واحدهای تفکیک شده در یک آپارتمان نوساز و … انجام می گیرد. معمولا قیمت خانه هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می شوند در مقایسه با خانه های دارای سند قطعی کمتر می باشد. اما بهتر است در این نوع معامله و در برخورد با چنین اسنادی هوشیار باشید زیار در این نوع سند کلاهبراداری های زیادی روی می دهد.
سند المثنی
اگر که بنا به دلایلی سند مالکیت از بین برود مثلا آتش بگیرد یا گم شود، مالک می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع، تقاضایی مبنی بر صدور سند مالکیت المثنی تنظیم نماید. در چنین مواقعی مطابق با تبصره یک ماده ۱۲ آئین نامه قانون ثبت به این شرح عمل می گردد:
” تقاضای مالک بایستی به همراه دو برگ فرم استشهادیه تکمیل شده که یک نمونه از آن را از دفتر ثبت محل دریافت کرده، ضمن اعلام نحوه از بین رفتن سند، به اداره ثبت محل تسلیم شود.”
این کار شامل مراحل مختلفی می شود که نهایتا با تکمیل روند، سند رسمی المثنی برای مالک ملک صادر می شود.
سند شورایی
سند شورایی سندی عادی می باشد که توسط شورای محلی مهر شده و از اعتبار لازم برخوردار نمی باشد و برای تبدیل آن به سندی رسمی باید در اداره جات ثبت اسناد مراحل زیادی طی شود.
سند معارض
سند معارض به سندی اطلاق می گردد که یک سند مشابه برای تمام یا بخشی از ملک با موضوع یکسان صادر گردیده باشد. یعنی یک ملک دارای دو سند رسمی با نام ها و تاریخ های متفاوت باشد. در این صورت تکلیف صاحب سند معارض این است که اقدام به طرح دعوای باطل شدن سند مالکیت به منظور تعیین تکلیف اسناد معارض در داداگاه بکند. دادگاه مربوطه نیز بعد از انجام بررسی های لازم هر کدام از دو سندی که در ملک دیگری تعرض داشته را با حکم مبنی بر ابطال، باطل اعلام می کند.
سند صد و چهل و هفتی
این نوع سند اشاره به اسناد مالکیتی دارد که افراد با ارائه قولنامه های خود به اداره ثبت، درخواست صدور سند مالکیت با نام خودشان را دارند.
سند مجعول
سند مجعول عبارت از سندی است که به لحاظ مادی و معنوی جعل شده است.
استعلام انواع اسناد ملکی
راهای مختلفی برای استعلام انواع سند ملکی وجود دارد که یکی از این روشهای متداول، استعلام از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک کشور است. استعلام سند های ملکی می تواند با شماره ملی، کد پیگیری، انواع استعلامات آنلاین و از طریق سایت رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صورت گیرد.